Quando você financia um imóvel, o banco oferece dois sistemas de amortização: PRICE e SAC. A escolha define quanto você paga de parcela todo mês e quanto de juros paga no total ao longo do contrato. Num financiamento longo, a diferença entre os dois beira os R$ 300 mil. Vale entender antes de assinar.
PRICE e SAC: a diferença essencial
A parcela de um financiamento tem duas partes: a amortização (o pedaço que abate a dívida) e os juros (o custo sobre o saldo que ainda falta pagar). O que muda entre os sistemas é como essas partes se comportam ao longo do tempo.
- PRICE (Tabela Price): a parcela é praticamente fixa do começo ao fim (varia só pela correção do contrato, em geral a TR ou um índice de inflação). No início, quase todo o valor da parcela é juro, e a dívida cai devagar.
- SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é constante e os juros caem mês a mês conforme o saldo diminui. Resultado: a parcela começa mais alta e diminui ao longo do contrato.
A conta real: R$ 400 mil em 30 anos
Para comparar, um exemplo com taxa ilustrativa de 0,9% ao mês (as taxas reais variam por instituição, perfil e momento, use a sua):
| Sistema | 1ª parcela | Última parcela | Juros totais | Total pago |
|---|---|---|---|---|
| PRICE | R$ 3.749 (fixa) | R$ 3.749 | R$ 949.628 | R$ 1.349.628 |
| SAC | R$ 4.711 | R$ 1.121 | R$ 649.800 | R$ 1.049.800 |
No exemplo, o SAC paga quase R$ 300 mil a menos de juros (R$ 299.828, para ser exato). Em troca, a primeira parcela do SAC é R$ 962 mais alta que a do PRICE. Os números saem das fórmulas padrão de cada sistema, e você pode refazer essa conta com o seu valor, a sua taxa e o seu prazo no simulador PRICE ou SAC da Beevia, gratuito e direto no navegador.
Por que o SAC paga menos juros?
Porque os juros incidem sobre o saldo devedor, e o SAC derruba esse saldo mais rápido. Como a amortização é constante e maior desde o primeiro mês, a dívida principal diminui depressa, então sobra menos saldo para gerar juros.
No PRICE acontece o contrário no começo: a parcela é menor, então a fatia que abate a dívida é pequena e o saldo permanece alto por mais tempo, acumulando mais juros no caminho.
Então o SAC é sempre melhor?
Não necessariamente. O SAC custa menos no total, mas começa com uma parcela bem mais alta (R$ 4.711 contra R$ 3.749 no exemplo). Isso tem dois efeitos práticos:
- Aprovação do crédito: bancos costumam aprovar com a parcela em até ~30% da renda bruta familiar. Mas atenção: 30% da bruta pode virar 40% ou mais da sua renda líquida (o que sobra depois de INSS e IR). Faça a conta sobre o que de fato cai na sua conta: financiar no teto que o banco aprova costuma apertar mais do que parece.
- Orçamento no curto prazo: se o aperto é agora, a parcela menor e estável do PRICE pode encaixar melhor no início, mesmo custando mais lá na frente.
Há ainda quem prefira o PRICE de propósito, para pagar uma parcela menor e direcionar a diferença a outro objetivo. É uma decisão de fluxo de caixa, não só de "qual paga menos juros no papel".
Como decidir no seu caso
Três perguntas ajudam a separar:
- Você aguenta a primeira parcela do SAC sem comprometer mais de ~30% do que recebe líquido por mês? Se sim, o SAC tende a custar bem menos no total. (O banco aprova olhando a renda bruta, mas pro seu bolso o que importa é o líquido.)
- O orçamento está apertado agora e deve folgar depois? O PRICE dá fôlego no início, com parcela estável.
- Pretende amortizar com dinheiro extra? Vale nos dois sistemas, e reduzir o prazo costuma economizar mais juros do que reduzir a parcela.
A Beevia não diz qual você "tem que" escolher. Ela mostra os números dos dois sistemas com a sua taxa, o seu prazo e a sua renda, e devolve a decisão para você. Comece pelo simulador gratuito para ver os dois lado a lado; quando quiser analisar o seu caso por inteiro, é só conversar com a Beevia.